УК обязана допустить собственника в подвал для подключения к общедомовым сетям

© keantian / Фотобанк 123RF.com

Собственник нежилого помещения выиграл иск к УК о допуске в подвал МКД для подключения к общедомовым сетям ХВС, ГВС и водоотведения (Определение Верховного Суда РФ от 10 июня 2024 г. № 309-ЭС24-8385).

УК полагала, что не должна пускать собственника в подвал, поскольку:

• допуск в подвал нужен для подключения нежилого помещения к ВДИС ХВС, ГВС и канализации,
• при этом данное помещение никогда не было подключено к общедомовым сетям водоснабжения и водоотведения, значит, такое подключение к сетям является переустройством, а изменения внутри помещения истца перепланировкой,
• между тем ни переустройство, ни перепланировка истцом не были согласованы, установленная законом процедура согласования не соблюдена.

Однако суды всех уровней указали, что УК обязана пропустить собственника к общедомовому имуществу, а отсутствие согласования переустройства не имеет значения:

• в соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ);
• согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения;
• в пунктах 45, 47 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика;
• доводы УК об изменении назначения помещения, о том, что выполненные истцом в помещении работы подпадают под переустройство (переоборудование) помещения, которое в установленном порядке не согласовано, судом отклоняются с учетом следующего. Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, форма технического паспорта предусматривает указание на наличие водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения. В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;
• между тем, отсутствие согласования с ОМСУ на такое переоборудование (переустройство) применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не может являться основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска собственника помещения на использование общего имущества собственников МКД. Отсутствие указанного согласования является сферой ответственности собственника помещения. Частью 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в МКД;
• согласование проведенной перепланировки (переустройства) не является предметом рассмотрения настоящего дела, не относится к обстоятельствам, которые устанавливаются в настоящем деле и не влияет на обоснование законности позиции УК о не допуске истца в подвальные помещения для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства;
• если ответчик полагает, что действиями истца нарушаются права и законные интересы третьих лиц, он может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права в судебном порядке путем подачи соответствующего иска.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, указав на незаконность действий УК, создающих препятствия истцу в пользовании своим имуществом для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства в рамках заключенных им договоров с РСО в соответствии с согласованной ранее УК рабочей документацией.